Η κτηματαγορά στην ελληνική επαρχία είναι αυτή που έχει πληγεί περισσότερο από την κρίση, με τις μειώσεις των τιμών να κυμαίνονται σε ποσοστά κοντά στο 15%, έναντι του 10% που παρατηρείται στην Αττική. Η στεγαστική πίστη εξακολουθεί να είναι από τους καθοριστικότερους παράγοντες διαμόρφωσης της πορείας της εγχώριας κτηματαγοράς, με τις προβλέψεις για φέτος να κάνουν λόγο για περαιτέρω πτώση του αριθμού των δανείων και στροφή σε προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου, μία τάση η οποία έχει ξεκινήσει ήδη από το 2009.

Τα στοιχεία αυτά επισημάνθηκαν κατά τη διάρκεια ημερίδας που διοργάνωσε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής για την πορεία της εγχώριας κτηματαγοράς, όπου ουσιαστικά παρουσιάσθηκε ο «χάρτης» της ελληνικής αγοράς ακινήτων για τις κατοικίες και τα επαγγελματικά ακίνητα σε όλη την Ελλάδα.
Γενικότερα ως προς την πορεία της αγοράς, η συμπεριφορά των κατασκευαστών πολυκατοικιών ως προς την τιμολογιακή πολιτική τους εξαρτάται από το κατά πόσο κινούνται με ίδια κεφάλαια ή με χρηματοδότηση, από την τιμή αγοράς της γης, το ποσοστό αντιπαροχής κ.τ.λ., με αποτέλεσμα κάποιοι κατασκευαστές να διατίθενται να κάνουν εκπτώσεις υπό τις παρούσες συνθήκες και κάποιοι όχι.
Ως γενικότερο συμπέρασμα, η «κρίση» έπληξε περισσότερο περιοχές αναπτυσσόμενες στις οποίες καταγράφηκαν απότομες άνοδοι τιμών στο πρόσφατο παρελθόν, ενώ τα μεγάλα και τα προβληματικά ακίνητα είναι αυτά που έχουν το μεγαλύτερο πρόβλημα. Στην κατοικία, η ζήτηση στρέφεται σε σχετικά μικρά διαμερίσματα, σε παλαιότερα αλλά κατασκευασμένα κυρίως μετά το 1985, ενώ δεν είναι λίγοι οι οποίοι στρέφονται στο ενοίκιο.
Στα χαρακτηριστικά της αγοράς αυτή την περίοδο είναι η μείωση μεταβιβάσεων, νέων αδειών και απροθυμία κατασκευαστών να σηκώσουν νέες οικοδομές, ενώ πολλοί developers έχουν αρχίσει να έχουν σημαντικά προβλήματα. Στους πρόσθετους αρνητικούς παράγοντες περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων:
- Η επιβολή νέων φόρων στα ακίνητα.
- Οι αρνητικοί ρυθμοί ανάπτυξης στην οικονομία της χώρας.
- Η επαγγελματική ανασφάλεια των μεσαίων στρωμάτων ειδικά στον ιδιωτικό τομέα, αλλά και στο Δημόσιο, καθώς φαίνεται να αντιμετωπίζουν οικονομικό πρόβλημα για την αποπληρωμή δανείων.
- Ο «συντηρητισμός» των τραπεζών ως προς τις επιλογές τους για χορήγηση δανείων.
- Η χρηματοοικονομική επιβάρυνση των επιχειρήσεων που έχουν ακίνητα προς διάθεση.

Τα επαγγελματικά ακίνητα
Ειδικότερα ανά κατηγορία ακινήτων, για τα επαγγελματικά ακίνητα στην Αττική, μετά την περσινή αύξηση των αποδόσεων παρατηρείται κάποια σταθεροποίηση, αλλά τα πράγματα δεν έχουν οριστικοποιηθεί. Η κατάσταση φαίνεται ότι εξελίσσεται ακόμη, οι αγοραίες τιμές υποχωρούν, ενώ παρατηρείται αύξηση του ποσοστού κενών χώρων (ιδίως γραφεία μέσης ποιότητας και καταστήματα σε δευτερεύοντες άξονες). Επιπλέον, ο αριθμός των μεταβιβάσεων έχει περιορισθεί πολύ.
Για τα επαγγελματικά ακίνητα της Θεσσαλονίκης, μετά την περσινή αύξηση των αποδόσεων παρατηρείται κάποια μείωση του ρυθμού αύξησης, αλλά τα πράγματα δεν έχουν οριστικοποιηθεί. Η κατάσταση εξελίσσεται και εδώ, ενώ παρατηρείται αύξηση του ποσοστού κενών χώρων (ιδίως γραφεία μέσης ποιότητας και καταστήματα σε δευτερεύοντες άξονες). Αντίστοιχα και σε αυτή την περίπτωση, ο αριθμός των μεταβιβάσεων έχει περιορισθεί πολύ.

Ο «χάρτης» της αγοράς σε όλη την Ελλάδα
Ως προς τον τομέα των κατοικιών, στην Αττική, στις λεγόμενες φθηνές περιοχές παρατηρείται μια περαιτέρω (υπό διαπραγμάτευση) πτώση έως και 10%. Στα μεγάλα διαμερίσματα υπάρχει μείωση της ζήτησης και αναμένεται περαιτέρω πτώση τιμών κατά περιοχές, ενώ οι κατασκευαστές προχωρούν σε εκτεταμένες προσφορές. Οι ζητούμενες τιμές είναι συνήθως κατά 5% έως 15% μεγαλύτερες των αγοραίων όπου γίνονται οι πράξεις. Στη Θεσσαλονίκη, η τάση είναι πτωτική στις περισσότερες περιοχές και σε όλες τις κατηγορίες. Σήμερα υπάρχουν σαφή σημεία ύφεσης όπου ιδίως τα περιφερειακά του πολεοδομικού ιστού ακίνητα έχουν δεχθεί πλήγμα. Οι μειώσεις τιμών κυμαίνονται από 5% έως 15%, ενώ για το μέλλον οι εκτιμήσεις είναι μάλλον δυσοίωνες, με τους ειδικούς της αγοράς να λένε ως προς το τελευταίο ότι ο εξ-ορθολογισμός θα κάνει καλό.
Στην Κρήτη παρατηρείται μεγάλη μείωση αριθμού μεταβιβάσεων, πτώση στις άδειες κατασκευής νέων οικοδομών (-17%), καθώς και πτώση των ενοικίων καταστημάτων. Όπως αναφέρθηκε, ενυπάρχει δυναμική στην κτηματαγορά του νησιού που αναμένεται να εκδηλωθεί πιο ώριμα μετά την υποχώρηση της κρίσης. Όμως η οποιαδήποτε πρόβλεψη επί του παρόντος είναι δύσκολη και συναρτάται με την έξοδο από την κρίση που... αργεί πολύ.
Στην Πελοπόννησο, επίσης η μείωση του αριθμού των μεταβιβάσεων είναι μεγάλη με υπερπροσφορά νεόδμητων και πτώση τιμών έως 10% επί του παρόντος. Παρατηρείται αύξηση διαθέσιμων επαγγελματικών ακινήτων, ενώ ενυπάρχει ήπια δυναμική στην κτηματαγορά που αναμένεται να εκδηλωθεί πιο ώριμα μετά την υποχώρηση της κρίσης και την ολοκλήρωση των οδικών αξόνων, οπότε πολλοί μακρινοί σήμερα τόποι θα έλθουν πιο κοντά.
Στη νησιωτική Ελλάδα (Κυκλάδες, Ρόδος, Κως) σημειώνεται πτώση 5% έως 15% μόνο στις αξίες κατοικιών χωρίς θέα, αλλά και πτώση 5% έως 20% στις αγοραπωλησίες με αρκετά διαθέσιμα ακίνητα. Πλεονεκτικά ακίνητα με θέα έχουν σταθερές αξίες ή πτώση κοντά στο 8%. Μεγάλο πρόβλημα υπάρχει στην αγορά των εξοχικών κατοικιών με πτώση 15% - 20% και με αμφίβολη προοπτική για το επόμενο διάστημα, με πιθανή περαιτέρω πτώση τιμών εντός του έτους 2010. Στα Ιόνια Νησιά επίσης έχουμε πτώση μεταβιβάσεων, με στασιμότητα τιμών και με αναμενόμενη ελαφρά κάμψη τιμών.
Η εικόνα ποικίλει ανάλογα με το νησί και την τοποθεσία, όμως σε αυτή την ταραγμένη περίοδο κανείς δε μένει ανεπηρέαστος.

Η πορεία της στεγαστικής πίστης
Πτώση αναμένεται και στην αγορά στεγαστικής πίστης για φέτος, ακολουθώντας την τάση του 2009, οπότε εκταμιεύθηκαν 70.000 δάνεια έναντι 120.000 το 2008, ενώ θα συνεχισθεί και η στροφή σε προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου, τάση η οποία έχει ξεκινήσει ήδη από το περασμένο έτος.
Το 2010 η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια αναμένεται πρωτίστως να καθοριστεί από τις γενικότερες οικονομικές συνθήκες και κυρίως από το επίπεδο της ανεργίας, τη φορολογία, τα επιτόκια, την ψυχολογία του καταναλωτικού κοινού, τις προσδοκίες του κοινού για τη μελλοντική εξέλιξη των τιμών των ακινήτων.
Ποια ήταν τα χαρακτηριστικά της αγοράς το 2009;
- Σημαντικά μειωμένη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια σε σχέση με το 2008.
- Το ενδιαφέρον των καταναλωτών επικεντρώθηκε κυρίως σε στεγαστικά προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου.
- Αύξηση περιθωρίων επιτοκίου.
- Κατάργηση προσφορών από τις τράπεζες για την κάλυψη εξόδων δανείου (π.χ. έξοδα νομικού και τεχνικού ελέγχου προϊόντα με χαμηλά επιτόκια εκκίνησης κάτω του κόστους).
- Υιοθέτηση συντηρητικότερων κριτηρίων αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας και φερεγγυότητας των δανειοληπτών.
- Περιορισμοί ως προς το μέγιστο ποσοστό χρηματοδότησης (LTV).
- Χρήση του Euribor τριών μηνών ως δείκτη για τον προσδιορισμό του κυμαινόμενου επιτοκίου από το σύνολο σχεδόν των Τραπεζών.
Ποιοι είναι οι παράγοντες ζήτησης για στεγαστικά δάνεια το 2010;
Όπως αναφέρθηκε στην ημερίδα του ΕΛΙΕ, το μέσο επιτόκιο των νέων χορηγήσεων στεγαστικών δανείων αναμένεται να κυμανθεί στα ίδια χαμηλά επίπεδα με το 2009, με την προϋπόθεση να μην υπάρξει περαιτέρω αναταραχή στην αγορά χρήματος. Σε επίπεδο προϊόντων, το 2010 αναμένεται να κυριαρχήσουν τα «παραδοσιακού τύπου» στεγαστικά προϊόντα, ενώ δεν αναμένονται προσφορές σε προϊόντα με χαμηλά επιτόκια για τα πρώτα έτη.
Η συντηρητική πολιτική χρηματοδότησης από μέρους των τραπεζών θα συνεχιστεί και θα αφορά:
- Τα κριτήρια πιστοληπτικής ικανότητας και φερεγγυότητας.
- Το ποσοστό χρηματοδότησης (LTV).
- Τιμολόγηση στεγαστικών δανείων ανάλογα με τον πιστωτικό κίνδυνο του πελάτη.
Περιορισμένη θα είναι η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια από μετανάστες για απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς και κατοίκους εκτός Ελλάδος για απόκτηση εξοχικής κατοικίας.

Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.