Πολλές και πραγματικές ευκαιρίες στα μεταχειρισμένα ακίνητα βλέπουν πλέον οι μεσίτες στην κτηματαγορά, την ίδια στιγμή που ολοένα και περισσότεροι κατασκευαστές εμφανίζουν σαφώς λιγότερες αντοχές, ρίχνοντας τις τιμές ακόμη και στα νεόδμητα. Παρ’ όλα αυτά, παρά την πτώση των τιμών, οι αγοραπωλησίες εξακολουθούν να βρίσκονται στο... ναδίρ, αφού η συντριπτική πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών διστάζει να κάνει το μεγάλο βήμα τη δεδομένη χρονική συγκυρία.

«Στα μεταχειρισμένα ακίνητα οι ευκαιρίες είναι συνεχείς, παρατηρούμε πτώση των τιμών που πολλές φορές ξεπερνά και το 25%», επισημαίνει ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, διευθύνων σύμβουλος της Ε-Real Estates, του πανελλαδικού δικτύου μεσιτών με 67 γραφεία ανά την Ελλάδα. «Το φαινόμενο αυτό παρατηρείται στα καταχρεωμένα νοικοκυριά και στις οικογένειες που αναγκάζονται να αλλάξουν τρόπο ζωής λόγω της γενικότερης οικονομικής κατάστασης - γι’ αυτό και θεωρούμε ότι σήμερα υπάρχουν πραγματικές ευκαιρίες στην κτηματαγορά.

Οι προβλέψεις με βάση το α΄ τρίμηνο του 2011 είναι ότι θα παρατηρήσουμε προς τα τέλη τού 2011 και αρχές τού 2012 μεγάλη πίεση των τιμών έως και 5% - 8% προς τα κάτω, σε σχέση με σήμερα. Σημειωτέον ότι η σημερινή οικονομική κατάσταση έχει επηρεάσει άμεσα την πληγωμένη κτηματαγορά, με ένα μέσο όρο της παρατηρούμενης πτώσης των τιμών στο 20% στα νεόδμητα ακίνητα, σε σχέση με τη διετία 2008 - 2009. Εκτιμούμε ότι οι κατασκευαστές θα αρχίσουν να πουλάνε σε πολύ χαμηλότερες τιμές, διότι όσο περνάει ο καιρός το άνοιγμα της ψαλίδας των τιμών θα μεγαλώνει, με αποτέλεσμα οι απώλειές τους να είναι πλέον πιο εμφανείς.»

Ανάκαμψη
Ποιες είναι οι περιοχές που προβλέπεται να ανακάμψουν πιο γρήγορα;
Ειδικά το κέντρο της Αθήνας, όπως οι οδοί γύρω από την Ομόνοια και την πλ. Καραϊσκάκη (Αθηνάς, Ευριπίδου, Σωκράτους, Σοφοκλέους, Μενάνδρου, Αναξαγόρα), εάν η Πολιτεία αποφασίσει να προβεί σε ανάπλαση των περιοχών με κίνητρα για την απομάκρυνση της εγκληματικότητας και επιστροφής των κατοίκων και των επιχειρήσεων στο κέντρο, θα μπορούσαν να αποτελέσουν τα νέα φιλέτα στην ελληνική κτηματαγορά. «Ήδη παρατηρείται κινητικότητα αγοραστών με αγορά που δεν ξεπερνά τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. στις παραπάνω περιοχές. Έχουμε περιπτώσεις επενδυτών που αγοράζουν ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα, διότι διακρίνουν επιχειρηματικό μακροπρόθεσμο ενδιαφέρον με ανυπολόγιστα κέρδη», επισημαίνει ο κ. Μπάκας.

Στην περιοχή των βορείων προαστίων, περιοχές όπως τα Μελίσσια, τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι και το Μαρούσι, θα είναι από τις πρώτες περιοχές που θα ανακάμψουν με το σκεπτικό ότι αποτελούν την πιο οικονομική λύση, στη βόρεια πλευρά της Αθήνας, η οποία θεωρείται και από τις καλύτερες περιοχές του Λεκανοπεδίου. «Αντίστοιχα ισχύει και στις περιπτώσεις του Παλαιού Φαλήρου, της Βούλας και της Άνω Γλυφάδας, γιατί αποτελούν επίσης την πιο οικονομική λύση σε σχέση με άλλες περιοχές των νοτίων προαστίων. Στο κέντρο, οι θεωρητικά πιο “καλές” περιοχές είναι το “Χίλτον”, στα πέριξ του Συντάγματος και στο Λυκαβηττό, οι οποίες αποτελούν διαχρονική αξία. Στα δυτικά προάστια οι λεγόμενες καλές περιοχές είναι το Δάσος Χαϊδαρίου, η Κηπούπολη, η Χρυσούπολη και η Πετρούπολη, ενώ στον Πειραιά, Καστέλα, Φρεατίδα και Πειραϊκή αποτελούσαν ανέκαθεν τις καλές περιοχές.»

Η πορεία των τιμών ανά περιοχή
Οι περιοχές που έχουν αντέξει περισσότερο τη σημερινή οικονομική κατάσταση και παρατηρείται η μικρότερη μείωση των τιμών σε σχέση με το 2008 για τα νεόδμητα ακίνητα, είναι οι περιοχές των βορείων προαστίων και συγκεκριμένα στην Εκάλη, την Κηφισιά, τη Ν. Ερυθραία, την Άνοιξη, τη Δροσιά, τον Άγ. Στέφανο, τα Μελίσσια, τα Βριλήσσια, το Διόνυσο και το Χολαργό. Σε αυτές τις περιοχές παρατηρείται μια πτώση των τιμών που υπολογίζεται από 8% έως και 12%.
Στα δυτικά προάστια, η περιοχή που έχει αντέξει περισσότερο για τα νεόδμητα ακίνητα με πτώση από 15% - 20% είναι η Πετρούπολη. Σε περιοχές όπως το Αιγάλεω, το Περιστέρι, το Κερατσίνι, το Ίλιον και η Νίκαια η πτώση που παρατηρείται είναι σαφώς μεγαλύτερη και κυμαίνεται από 20% έως 25%.
Στα νότια προάστια, η πτώση των τιμών που παρατηρείται είναι από 15% έως 20% (Π. Φάληρο, Άνω Γλυφάδα, Βούλα, Βάρκιζα), σε αντίθεση με τη Γλυφάδα που παρατηρείται μικρότερη πτώση, που κυμαίνεται από 12% έως 16%.
Στα ανατολικά προάστια, η μόνη περιοχή που έχει αντισταθεί στη ραγδαία πτώση των τιμών - που εκτιμάται από 25% έως 30% για τις περιοχές της Παλλήνης, του Γέρακα και την Παιανία - είναι η Αγ. Παρασκευή, με ποσοστό πτώσης από 8% έως 12%.
Στο κέντρο της Αθήνας, στις περιοχές του κέντρου η πτώση ξεκινά από 15% και φτάνει το 27%. Οι περιοχές που έχουν αντέξει είναι το Κολωνάκι, το Μετς και το Σύνταγμα με πτώση από 15% έως 20%, ενώ στις περιοχές του Μεταξουργείου, Πατησίων, στον Κολωνό και το Κουκάκι η πτώση είναι κατακόρυφη με πτώση από 20% έως 27%. Ανάλογα ποσοστά πτώσεων των τιμών παρατηρούμε και στα προάστια του Πειραιά, με πτώση από 20% έως 25%.

Αντοχή
Οι περιοχές που έχουν αντέξει περισσότερο στη ραγδαία πτώση των τιμών όπως τα βόρεια προάστια, Αγ. Παρασκευή και Γλυφάδα, έγκειται στο γεγονός ότι ποτέ δεν υπήρχε πολύ μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση. Επιπλέον, υπάρχουν κατασκευαστές που δεν έχουν ανάγκη άμεσης και αναγκαστικής ρευστοποίησης των ακινήτων τους, με αποτέλεσμα να μη ρίχνουν τις τιμές. «Αξίζει να σημειώσουμε ότι οι κατασκευαστές αυτών των περιοχών έχουν αγοράσει τα οικόπεδα πριν δύο ή ακόμη και πέντε χρόνια, σε τιμές που σήμερα είναι απαγορευτικές. Παρατηρείται επιπλέον και το φαινόμενο κατασκευαστές να έχουν αγοράσει οικόπεδα και να μην προβαίνουν σε κατασκευή, λόγω της σημερινής οικονομικής κατάστασης», καταλήγει ο κ. Μπάκας.

της ΣΤΕΦΑΝΙΑΣ ΣΟΥΚΗ