Εμπρός Εβδομαδίαια Εφημερίδα Νομού Λέσβου - Γυμνασιάρχου Ολυμπίου 4 - Mυτιλήνη - 81100
Απαγορεύεται η αναπαραγωγή με οποιονδήποτε τρόπο.
Απαγορεύεται η αναπαραγωγή με οποιονδήποτε τρόπο.
Επιφυλακτικότητα και πάλι επιφυλακτικότητα διατηρεί το εγχώριο real estate απέναντι στο φιλόδοξο πρόγραμμα αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, ενώ το πιο μεγάλο στοίχημα για την αγορά θα «παιχθεί» στην περίπτωση της αξιοποίησης του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, για το οποίο πάντως οι ιδιώτες κρατούν... μικρό καλάθι.
Αυτό φάνηκε και στην ημερίδα που διοργάνωσε το Urban Land Institute (ULI) Greece & Cyprus την περασμένη Παρασκευή, με θέμα «Επενδύοντας στις πόλεις: Διαμορφώνοντας το μέλλον», όπου ο πρόεδρος της «Ελληνικό Α.Ε.», κ. Σπ. Πολλάλης, επεσήμανε, μεταξύ άλλων, ότι το πολυσυζητημένο πάρκο θα πρέπει να ενωθεί με τον Υμηττό και ουσιαστικά μπορεί να δημιουργηθεί στο 1/3 της έκτασης, αφού το υπόλοιπο είναι... τσιμέντο.
Εν μέσω κρίσης, πάντως, θα πρέπει να υπάρξουν νέα μοντέλα συνεργασίας μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, με τις εναλλακτικές να επικεντρώνονται ουσιαστικά στα προγράμματα δανειοδότησης της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων, καθώς και το πρόγραμμα «Jessica» σε συνδυασμό με τα Ταμεία Αστικής Ανάπτυξης (Urban Development Funds), που μπορούν να προωθήσουν την αστική ανάπτυξη μέσω παροχών αρχικού κεφαλαίου, δανεισμού και εγγυήσεων.
Ειδικά πάντως όσον αφορά το Ελληνικό, ο κ. Πολλάλης απέφυγε να αναφερθεί σε λεπτομέρειες πέραν των ήδη γνωστών, υποστηρίζοντας για μία ακόμη φορά ότι θα πρέπει να υπάρξει ένα πράσινο ταμείο για τη δημιουργία ελεύθερων χώρων σε περιοχές της Αθήνας που υπάρχουν αυξημένες ανάγκες. Όσον αφορά τα υφιστάμενα κτήρια, ανέφερε ότι ουσιαστικά, στο σχέδιο αξιοποίησης, θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχουν πλην των περιπτώσεων που παρουσιάζουν μεγάλο αρχιτεκτονικό ή ιστορικό ενδιαφέρον.
Ενδιαφέρουσα ήταν η άποψη που εξέφρασε ο κ. Πολλάλης σύμφωνα με την οποία η έκταση δε θα πρέπει να παραχωρηθεί στον επενδυτή που θα προχωρήσει στη μεγαλύτερη προσφορά, αφού «ο στόχος της αξιοποίησης είναι να βελτιωθεί η ποιότητα ζωής των πολιτών και για το λόγο αυτό το επιχειρηματικό πλάνο που θα επιλεγεί θα πρέπει να λαμβάνει και αυτόν τον παράγοντα υπόψη - επομένως το business plan είναι πρωτεύον αλλά και όχι και μοναδικό ζήτημα».
Σύμφωνα με τον Πολλάλη, μία από τις ιδέες που «έπεσαν» στο τραπέζι αναφορικά με την αξιοποίηση της εν λόγω έκτασης ήταν να υπάρξει ζώνη tax free, για την οποία πάντως οι εκπρόσωποι του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου είναι αντίθετοι. Ένα από τα μεγάλα θέματα που θα απασχολήσουν τον επενδυτή είναι η υδροδότηση της έκτασης, θέμα το οποίο καθιστά πολύ δύσκολη τη δημιουργία τροπικού πάρκου, ενώ αδύνατη είναι η πρόταση επενδυτή που κάνει λόγο για αφαλάτωση.
Ο κ. Πολλάλης ανέφερε επιπλέον ότι το master plan που έχει προταθεί δεν είναι δεσμευτικό για τους υποψήφιους επενδυτές και θα χρησιμοποιηθεί με στόχο να αξιολογηθούν τα υποψήφια επενδυτικά σχέδια.
Η χρηματοδότηση
Συνολικά, πάντως, το θέμα της χρηματοδότησης είναι ένα από τα μείζονα θέματα που «καίνε» αυτήν τη στιγμή τους υποψήφιους επενδυτές εντός και εκτός Ελλάδας. Στο πλαίσιο αυτό, μεγάλη συμβολή μπορεί να έχει η ΕΤΕπ όπως και το πρόγραμμα «Jessica» σε συνδυασμό με τα Ταμεία Αστικής Ανάπτυξης (Urban Development Funds). Στην Ελλάδα, η εμπειρία των συμβάσεων δημοσίου ιδιωτικού τομέα δείχνει ότι το όλο εγχείρημα απαιτεί περαιτέρω αλλαγές. Όπως αναφέρθηκε κατά τη διάρκεια της ημερίδας, η εμπειρία του εξωτερικού δείχνει το δρόμο, αφού οι ΣΔΙΤ έξω είναι ιδιαίτερα επιτυχημένες. Όπως προκύπτει, μάλιστα, από μελέτη που πραγματοποίησε το βρετανικό Υπουργείο Οικονομικών, εννιά στα δέκα έργα που υλοποιήθηκαν στη Μεγάλη Βρετανία μέσω ΣΔΙΤ έπιασαν τα χρονοδιαγράμματα, ενώ ποσοστό που αντιστοιχεί σε 77% από τα έργα αυτά κάλυψαν πλήρως τις οικονομικές προσδοκίες, έναντι 27% των δημόσιων έργων, τα οποία ολοκληρώθηκαν με τον παραδοσιακό τρόπο. Στις ανάγκες τροποποίησης του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου για τη μεγιστοποίηση της απόδοσης των συμπράξεων στη χώρα μας αναφέρθηκε ο κ. Δημήτρης Γεωργακόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Law Partners, αναγνωρίζοντας πάντως ότι έχουν σημειωθεί ορισμένα θετικά βήματα.
Οι προϋποθέσεις επιτυχίας του προγράμματος
Η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας θα δώσει εξωστρεφή χαρακτηριστικά στο εγχώριο real estate, κατευθυνόμενο κυρίως σε ξένους επενδυτές. Αυτή, σύμφωνα με τον κ. Αριστοτέλη Καρυτινό, γενικό διευθυντή Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας και συντονιστή των τραπεζών που έχουν αναλάβει το συμβουλευτικό ρόλο του Δημοσίου, είναι και η μεγαλύτερη πρόκληση, δεδομένων των σοβαρών προβλημάτων που έχει να αντιμετωπίσει ένας ξένος επενδυτής (θολό θεσμικό πλαίσιο, γραφειοκρατία, φορολογική αβεβαιότητα).
Ο κ. Καρυτινός μίλησε σε έτερη εκδήλωση για τα δημόσια ακίνητα, που διοργάνωσε ο ευρωβουλευτής της Ομάδας των Φιλελευθέρων και Δημοκρατών για την Ευρώπη και υπεύθυνος Οικονομίας και Οικονομικών της Δημοκρατικής Συμμαχίας, κ. Θόδωρος Σκυλακάκης.
Οι προϋποθέσεις που είναι απαραίτητες για την επιτυχία του προγράμματος, είναι η δημιουργία data base με τον ακριβή αριθμό των προς αξιοποίηση ακινήτων και με το ποια ακριβώς είναι αυτά τα ακίνητα. «Από τα 100.000 περίπου ακίνητα του Δημοσίου, περίπου το 1% (1.000 ακίνητα) είναι αυτά που είναι πιθανό να αξιοποιηθούν (ως πραγματικά αξιοποιήσιμα), εφόσον ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων του Δημοσίου είναι μη καταγεγραμμένα, καταπατημένα ή αμφίβολου νομικού καθεστώτος ή χρησιμότητας για μεγάλους επενδυτές», επεσήμανε χαρακτηριστικά ο κ. Καρυτινός.
O γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας ανέφερε ότι το project αυτό έχει ανατεθεί από το Ελληνικό Δημόσιο σε εννέα τράπεζες, οι οποίες «θα οργανωθούν σε δύο consortia και θα τρέξουν το έργο από το Α έως το Ω. Θα αναλάβουν το ξεκαθάρισμα του καθεστώτος αυτών των ακινήτων, τη δημιουργία τού data base· θα κάνουν όλες τις διαδικασίες των διαγωνισμών και εν τέλει όλα τα θεσμικά βήματα, ώστε μετά το μόνο που θα μείνει για τον επενδυτή θα είναι να πάρει τις άδειες από την Πολεοδομία.».
Ο κ. Καρυτινός τόνισε τη σημασία της αλλαγής του θεσμικού πλαισίου, που διευκολύνει πλέον τη fast track πολεοδόμηση, καθιστώντας τα ακίνητα πιο ελκυστικά, από επενδυτικής πλευράς, και επιβεβαίωσε την έλλειψη μελέτης επιπτώσεων από την υλοποίηση του προγράμματος στην ελληνική αγορά ακινήτων. Κλείνοντας, σημείωσε ότι «κανένας δεν μπορεί αυτήν τη στιγμή να δώσει σαφή απάντηση για το τι ζήτηση υπάρχει για ελληνικά ακίνητα από το εξωτερικό και για τι είδους ακίνητα».
«Χάθηκε χρόνος»
Στην παρέμβασή της, η κ. Σοφία Φαλτσέτα (διευθύντρια Διαχείρισης των Ελληνικών Τουριστικών Ακινήτων) ανάφερε ότι έχει χαθεί πολύτιμος χρόνος εδώ και δέκα χρόνια, στη διάρκεια των οποίων έχει απαξιωθεί το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του Ελληνικού Δημοσίου. Όπως μάλιστα σημείωσε χαρακτηριστικά: «Η δημόσια περιουσία αιμορραγεί - χάνουμε ακίνητα», λόγω απαλλοτριώσεων και νέων δεδομένων, αρχαιολογικών και περιβαλλοντικών. Τόνισε ότι απαιτείται «συντόμευση των σχετικών διαδικασιών», προκειμένου να αποφεύγονται πολυετείς καθυστερήσεις στους διαγωνισμούς και την υλοποίηση των συμβάσεων. Τέλος, σύμφωνα με την κ. Φαλτσέτα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στα μεγάλα ακίνητα και ιδίως σε αυτά που θα δώσουν την ευκαιρία να κινηθούν οι περιφερειακές οικονομίες.
souki@kerdos.gr
* ΑΡΘΡΟ ΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑΣ ΜΕ ΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΚΕΡΔΟΣ
Αυτό φάνηκε και στην ημερίδα που διοργάνωσε το Urban Land Institute (ULI) Greece & Cyprus την περασμένη Παρασκευή, με θέμα «Επενδύοντας στις πόλεις: Διαμορφώνοντας το μέλλον», όπου ο πρόεδρος της «Ελληνικό Α.Ε.», κ. Σπ. Πολλάλης, επεσήμανε, μεταξύ άλλων, ότι το πολυσυζητημένο πάρκο θα πρέπει να ενωθεί με τον Υμηττό και ουσιαστικά μπορεί να δημιουργηθεί στο 1/3 της έκτασης, αφού το υπόλοιπο είναι... τσιμέντο.
Εν μέσω κρίσης, πάντως, θα πρέπει να υπάρξουν νέα μοντέλα συνεργασίας μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, με τις εναλλακτικές να επικεντρώνονται ουσιαστικά στα προγράμματα δανειοδότησης της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων, καθώς και το πρόγραμμα «Jessica» σε συνδυασμό με τα Ταμεία Αστικής Ανάπτυξης (Urban Development Funds), που μπορούν να προωθήσουν την αστική ανάπτυξη μέσω παροχών αρχικού κεφαλαίου, δανεισμού και εγγυήσεων.
Ειδικά πάντως όσον αφορά το Ελληνικό, ο κ. Πολλάλης απέφυγε να αναφερθεί σε λεπτομέρειες πέραν των ήδη γνωστών, υποστηρίζοντας για μία ακόμη φορά ότι θα πρέπει να υπάρξει ένα πράσινο ταμείο για τη δημιουργία ελεύθερων χώρων σε περιοχές της Αθήνας που υπάρχουν αυξημένες ανάγκες. Όσον αφορά τα υφιστάμενα κτήρια, ανέφερε ότι ουσιαστικά, στο σχέδιο αξιοποίησης, θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχουν πλην των περιπτώσεων που παρουσιάζουν μεγάλο αρχιτεκτονικό ή ιστορικό ενδιαφέρον.
Ενδιαφέρουσα ήταν η άποψη που εξέφρασε ο κ. Πολλάλης σύμφωνα με την οποία η έκταση δε θα πρέπει να παραχωρηθεί στον επενδυτή που θα προχωρήσει στη μεγαλύτερη προσφορά, αφού «ο στόχος της αξιοποίησης είναι να βελτιωθεί η ποιότητα ζωής των πολιτών και για το λόγο αυτό το επιχειρηματικό πλάνο που θα επιλεγεί θα πρέπει να λαμβάνει και αυτόν τον παράγοντα υπόψη - επομένως το business plan είναι πρωτεύον αλλά και όχι και μοναδικό ζήτημα».
Σύμφωνα με τον Πολλάλη, μία από τις ιδέες που «έπεσαν» στο τραπέζι αναφορικά με την αξιοποίηση της εν λόγω έκτασης ήταν να υπάρξει ζώνη tax free, για την οποία πάντως οι εκπρόσωποι του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου είναι αντίθετοι. Ένα από τα μεγάλα θέματα που θα απασχολήσουν τον επενδυτή είναι η υδροδότηση της έκτασης, θέμα το οποίο καθιστά πολύ δύσκολη τη δημιουργία τροπικού πάρκου, ενώ αδύνατη είναι η πρόταση επενδυτή που κάνει λόγο για αφαλάτωση.
Ο κ. Πολλάλης ανέφερε επιπλέον ότι το master plan που έχει προταθεί δεν είναι δεσμευτικό για τους υποψήφιους επενδυτές και θα χρησιμοποιηθεί με στόχο να αξιολογηθούν τα υποψήφια επενδυτικά σχέδια.
Η χρηματοδότηση
Συνολικά, πάντως, το θέμα της χρηματοδότησης είναι ένα από τα μείζονα θέματα που «καίνε» αυτήν τη στιγμή τους υποψήφιους επενδυτές εντός και εκτός Ελλάδας. Στο πλαίσιο αυτό, μεγάλη συμβολή μπορεί να έχει η ΕΤΕπ όπως και το πρόγραμμα «Jessica» σε συνδυασμό με τα Ταμεία Αστικής Ανάπτυξης (Urban Development Funds). Στην Ελλάδα, η εμπειρία των συμβάσεων δημοσίου ιδιωτικού τομέα δείχνει ότι το όλο εγχείρημα απαιτεί περαιτέρω αλλαγές. Όπως αναφέρθηκε κατά τη διάρκεια της ημερίδας, η εμπειρία του εξωτερικού δείχνει το δρόμο, αφού οι ΣΔΙΤ έξω είναι ιδιαίτερα επιτυχημένες. Όπως προκύπτει, μάλιστα, από μελέτη που πραγματοποίησε το βρετανικό Υπουργείο Οικονομικών, εννιά στα δέκα έργα που υλοποιήθηκαν στη Μεγάλη Βρετανία μέσω ΣΔΙΤ έπιασαν τα χρονοδιαγράμματα, ενώ ποσοστό που αντιστοιχεί σε 77% από τα έργα αυτά κάλυψαν πλήρως τις οικονομικές προσδοκίες, έναντι 27% των δημόσιων έργων, τα οποία ολοκληρώθηκαν με τον παραδοσιακό τρόπο. Στις ανάγκες τροποποίησης του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου για τη μεγιστοποίηση της απόδοσης των συμπράξεων στη χώρα μας αναφέρθηκε ο κ. Δημήτρης Γεωργακόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Law Partners, αναγνωρίζοντας πάντως ότι έχουν σημειωθεί ορισμένα θετικά βήματα.
Οι προϋποθέσεις επιτυχίας του προγράμματος
Η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας θα δώσει εξωστρεφή χαρακτηριστικά στο εγχώριο real estate, κατευθυνόμενο κυρίως σε ξένους επενδυτές. Αυτή, σύμφωνα με τον κ. Αριστοτέλη Καρυτινό, γενικό διευθυντή Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας και συντονιστή των τραπεζών που έχουν αναλάβει το συμβουλευτικό ρόλο του Δημοσίου, είναι και η μεγαλύτερη πρόκληση, δεδομένων των σοβαρών προβλημάτων που έχει να αντιμετωπίσει ένας ξένος επενδυτής (θολό θεσμικό πλαίσιο, γραφειοκρατία, φορολογική αβεβαιότητα).
Ο κ. Καρυτινός μίλησε σε έτερη εκδήλωση για τα δημόσια ακίνητα, που διοργάνωσε ο ευρωβουλευτής της Ομάδας των Φιλελευθέρων και Δημοκρατών για την Ευρώπη και υπεύθυνος Οικονομίας και Οικονομικών της Δημοκρατικής Συμμαχίας, κ. Θόδωρος Σκυλακάκης.
Οι προϋποθέσεις που είναι απαραίτητες για την επιτυχία του προγράμματος, είναι η δημιουργία data base με τον ακριβή αριθμό των προς αξιοποίηση ακινήτων και με το ποια ακριβώς είναι αυτά τα ακίνητα. «Από τα 100.000 περίπου ακίνητα του Δημοσίου, περίπου το 1% (1.000 ακίνητα) είναι αυτά που είναι πιθανό να αξιοποιηθούν (ως πραγματικά αξιοποιήσιμα), εφόσον ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων του Δημοσίου είναι μη καταγεγραμμένα, καταπατημένα ή αμφίβολου νομικού καθεστώτος ή χρησιμότητας για μεγάλους επενδυτές», επεσήμανε χαρακτηριστικά ο κ. Καρυτινός.
O γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας ανέφερε ότι το project αυτό έχει ανατεθεί από το Ελληνικό Δημόσιο σε εννέα τράπεζες, οι οποίες «θα οργανωθούν σε δύο consortia και θα τρέξουν το έργο από το Α έως το Ω. Θα αναλάβουν το ξεκαθάρισμα του καθεστώτος αυτών των ακινήτων, τη δημιουργία τού data base· θα κάνουν όλες τις διαδικασίες των διαγωνισμών και εν τέλει όλα τα θεσμικά βήματα, ώστε μετά το μόνο που θα μείνει για τον επενδυτή θα είναι να πάρει τις άδειες από την Πολεοδομία.».
Ο κ. Καρυτινός τόνισε τη σημασία της αλλαγής του θεσμικού πλαισίου, που διευκολύνει πλέον τη fast track πολεοδόμηση, καθιστώντας τα ακίνητα πιο ελκυστικά, από επενδυτικής πλευράς, και επιβεβαίωσε την έλλειψη μελέτης επιπτώσεων από την υλοποίηση του προγράμματος στην ελληνική αγορά ακινήτων. Κλείνοντας, σημείωσε ότι «κανένας δεν μπορεί αυτήν τη στιγμή να δώσει σαφή απάντηση για το τι ζήτηση υπάρχει για ελληνικά ακίνητα από το εξωτερικό και για τι είδους ακίνητα».
«Χάθηκε χρόνος»
Στην παρέμβασή της, η κ. Σοφία Φαλτσέτα (διευθύντρια Διαχείρισης των Ελληνικών Τουριστικών Ακινήτων) ανάφερε ότι έχει χαθεί πολύτιμος χρόνος εδώ και δέκα χρόνια, στη διάρκεια των οποίων έχει απαξιωθεί το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του Ελληνικού Δημοσίου. Όπως μάλιστα σημείωσε χαρακτηριστικά: «Η δημόσια περιουσία αιμορραγεί - χάνουμε ακίνητα», λόγω απαλλοτριώσεων και νέων δεδομένων, αρχαιολογικών και περιβαλλοντικών. Τόνισε ότι απαιτείται «συντόμευση των σχετικών διαδικασιών», προκειμένου να αποφεύγονται πολυετείς καθυστερήσεις στους διαγωνισμούς και την υλοποίηση των συμβάσεων. Τέλος, σύμφωνα με την κ. Φαλτσέτα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στα μεγάλα ακίνητα και ιδίως σε αυτά που θα δώσουν την ευκαιρία να κινηθούν οι περιφερειακές οικονομίες.
souki@kerdos.gr
* ΑΡΘΡΟ ΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑΣ ΜΕ ΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΚΕΡΔΟΣ