Η πλήρης απαξίωση τα τελευταία χρόνια του κέντρου της Αθήνας έχει μειώσει σημαντικά και την «ψαλίδα» μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών. Κάπως έτσι εξηγείται και το γεγονός ότι οι περιοχές του κέντρου και ειδικότερα η Ομόνοια, η Πλατεία Βάθη και η Κυψέλη έχουν αυτήν τη στιγμή τη μεγαλύτερη ταύτιση εμπορικών και αντικειμενικών αξιών στην κατοικία, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, αφού οι αγοραίες αξίες σε αυτές τις περιοχές αυτήν τη στιγμή αντιστοιχούν στα 4/5 περίπου των αντικειμενικών αξιών (0,77 είναι η σχετική αναλογία).

Το κέντρο της Αθήνας βρίσκεται αρκετά υψηλότερα σε σχέση με το μέσο όρο πανελλαδικά, αν ληφθεί υπόψη ότι αυτήν τη στιγμή επισήμως στην Ελλάδα οι αντικειμενικές αξίες είναι χαμηλότερες και διαμορφώνονται περίπου στα 2/3 των αντικειμενικών αξιών. Τα στοιχεία αυτά ουσιαστικά προσγειώνουν και τις προσδοκίες είσπραξης εσόδων από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, η οποία ούτως ή άλλως λόγω της κρίσης έχει μετατεθεί για αργότερα μέσα στο 2012. Σημειωτέον ότι συνολικά 20 φόροι αυτήν τη στιγμή συνδέονται με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ενώ η ελληνική αγορά ακινήτων πλήττεται από υπερφορολόγηση, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη ότι επιπλέον 3,7 δισ. ευρώ έσοδα από τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας προβλέπονται το 2012.

Οι ακριβές περιοχές
Λόγω της πτώσης των τιμών στα ακριβά ακίνητα, η ψαλίδα έχει μειωθεί και στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας (Κολωνάκι, Φιλοπάππου, Ακρόπολη κ.τ.λ.) για την κατοικία, όπου ο λόγος αντικειμενικών προς αγοραίες τιμές διαμορφώνεται στο 0,76 και ακολουθούν περιοχές της νότιας πλευράς της Αθήνας (Αργυρούπολη, Άλιμος, Παλαιό Φάληρο), Πειραιάς (κέντρο), ανατολικά (Αγία Παρασκευή, Παπάγου, Χολαργός), νότια (Βούλα, Γλυφάδα κ.τ.λ.). Ακολουθεί η δυτική Αθήνα (Περιστέρι, Πετρούπολη, Χαϊδάρι), τα βόρεια προάστια (Κηφισιά, Διόνυσος, Πεντέλη) και τα δυτικά προάστια, όπου η ψαλίδα φθάνει λίγο πιο πάνω από το ήμισυ.
Μεγαλύτερο φαίνεται ότι είναι το πρόβλημα στα επαγγελματικά ακίνητα, όπου η κρίση έχει πλήξει ακόμη περισσότερο τις τιμές, με αποτέλεσμα η αναλογία αντικειμενικών/εμπορικών αξιών να διαμορφώνεται στο 0,66. Επιπλέον, για ένα στα δέκα από τα επαγγελματικά ακίνητα των εισηγμένων εταιρειών ακίνητης περιουσίας (Eurobank Properties, Trastor, MIG Real Estate AEΕΑΠ) ήδη οι αντικειμενικές τιμές υπολείπονται των αγοραίων τιμών!
Σημειωτέον ότι, ούτως ή άλλως, τα στοιχεία τής ΤτΕ σε σχέση με τις αγοραίες τιμές υπολείπονται έναντι του συνόλου της αγοράς και αποτυπώνονται με μία σχετική καθυστέρηση.

Τα στοιχεία τής EFG Eurobank
Του λόγου το αληθές επιβεβαιώνει και η ανάλυση της Eurobank, από τους κ.κ. Θ. Σαμπανιώτη και Δ. Μαλλιαρόπουλο, σύμφωνα με την οποία η κρίση έχει μεγαλύτερο αντίκτυπο στην εγχώρια αγορά real estate και συνολικά στον κατασκευαστικό κλάδο σε σχέση με την υπόλοιπη οικονομία. Οι προοπτικές, μάλιστα, παραμένουν αρνητικές, όπως προκύπτει από τις προσδοκίες των επιχειρηματιών του κλάδου που βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά.
Η πτώση στα ενοίκια των επαγγελματικών χώρων, όπως αναφέρεται στην ανάλυση της Eurobank, διαμορφώνεται μεταξύ 25% και 50% κατά το μέγιστο, ενώ για την κατοικία είναι εντυπωσιακή η... βουτιά συνολικά στην κατασκευαστική δραστηριότητα: Η Ελλάδα έχει τη δεύτερη μεγαλύτερη πτώση μεταξύ των χωρών τής Ε.Ε. για την περίοδο από το 2007 έως το 2011, ενώ το αμέσως προηγούμενο διάστημα πριν από την κρίση και συγκεκριμένα για την περίοδο 2003 - 2007 οι επενδύσεις σε κατοικία στη χώρα μας ήταν από τις υψηλότερες στην Ε.Ε.!
Παρά την κρίση, το κατασκευαστικό κόστος στην Ελλάδα παραμένει υψηλό, με τα συνολικά κόστη να μειώνονται μόνο κατά το 2009, ενώ αύξηση κατά 1,8% σημείωσε το 2010 και κατά 1,2% το εννιάμηνο του 2011. Γεγονός το οποίο οφείλεται στις τιμές των υλικών που παραμένουν υψηλά.

souki@kerdos.gr

* ΑΡΘΡΟ ΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑΣ ΜΕ ΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΚΕΡΔΟΣ